일본 단독 맨션의 흐름

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일본은 크게 단독주택, 아파트, 맨션으로 나뉜다. 3층 이하의 목조 건물을 아파트라고 하고 3층 이상 철근 콘크리트를 맨션이라고 한다. 대체로 지진이 있는 나라이므로 고층을 비선호하지만 외국인을 위한 맨션은 보통 20층 이상 40층 이하가 있다. 그러나 일반적인 맨션은 10층 이하다.

일본 도쿄는 23구 중에 선호, 비선호 지역에 따라 가격이 10배 이상 차이가 난다. 그러므로 어느 곳에 맨션이 있는가, 역과 얼마나 거리인가, 선호지역인가에 따라서 가격은 천차만별이지만 대략 땅값으로 가격을 알 수가 있다. 그러므로 어디에 사는 가는 결국 땅값이 얼마인 동네인가에 따라 부동산 가격이 나온다.

▲ 일본 맨션 ©브레이크뉴스

▲ 일본 맨션 ©브레이크뉴스

위의 맨션은14년된 나가노의 32평형이다. 2층 복층 구조이며 역에서 5분 이내의 좋은 조건의 도어록 즉 외부인이 들어갈 수 없는 시스템을 갖추고 있으며 3LDK로 분양가 1억 4천만 엔 하였다. 그러나 지금 위의 맨션은 6천만 엔이다. 그럼에 불구하고도 매수가 불가능하다.

도쿄에서 이러한 곳이 비일비재하다. 당시의 1억 4천만 엔을 론으로 샀다면 최소한 30만 엔 이상을 은행에 갚아가야 하는 사람이다. 그런데 지금 6천만 엔이라면 매각해도 손해를 본다. 자신이 불입한 금액이 4천만엔 되면서 손에 쥐는 것이 없다. 즉 깡통 주인이다.

다른 예를 들어 롯폰기힐즈의 가격은 내림이 없이 20년 전이나 지금이나 같다. 가격은 평수에 따라서 2억 8천만 엔에서 4억 엔한다. 당시의 가격으로 샀는데 내림이 없다면 이익인가? 전혀 아니다. 비록 가격은 내려가지 않지만 결국 손해를 본 셈이다. 이렇게 제 가격을 고수해도 맨션을 가지고 있으면 손해다. 그 시대는 돈의 가치가 있는 2억 엔이라며 지금은 하락한 가치다.

또 다른 예를 들어 도쿄의 가장 싼 아다치지구라고 하는 동네의 20년 된 맨션 20평 이하 중소형이 보통2천만 엔 하였으나 지금은 1천만 엔 내외다. 그렇다면 싼 가격이므로 이득인가? 전혀 아니다. 살 사람도 없고 비선호지역이라 일본말로 다다 즉 거저다. 도쿄의 부동산은 땅값으로 산정하므로 실제 부동산 가치는 시간이 지날수록 제로가 된다. 그러므로 땅값과 시세만이 존재한다. 비선호 지역에 사면 돈을 길에 버린 것과 같다.

예전에 긴자에 무조건 부동산을 사서 건물을 지어 부자가 된 마루겐의 오너는 최근 세금 180억을 미납으로 입건되었다. 특히 양도세와 보유세가 점진적으로 오르는 추세에 있기 때문에 일본에서 부동산으로 부자 되기는 어렵다.

한국의 부동산은 아직은 시세차액이라든지 올라서 이익을 보는 경우가 많지만 일본은 거의 전무하다. 가장 좋은 방법은 건물의 차액을 생각하는 임대를 하여야만 시간이 지나도 손해가 없다는 결론이다. 주택이나 맨션은 월세를 주어도 큰 이익이 없다. 오로지 건물인데 토지의 용적률을 가지고 층수를 높이느냐에 따라서 비용 산출을 하면 은행이자와 장기적인 이익을 볼 수 있다. 이것도 선호지역, 도로변, 역과 가까운 거리일 경우다.

일본의 부동산은 실수요자용이며 투자나 이익을 볼 수 없다. 사는 날부터 부동산의 가치는 상실된다는 것을 인지한다면 쉽게 주택이나 맨션을 사는 일은 쉽지 않을 것이다. 몇 채의 집을 가진 사람도 결국 임대 사업이 아니라면 손해를 본다. 고정 자산세, 재산세, 은행에서 론으로 자신이 갚아나갈 금액이 많다면 쉽게 부동산 투자는 어렵다. 부동산 일본의 세태가 한국에는 방만하게 남의 일로 볼 수 있을지 궁금하다.