쥴리 도쿄 특파원
일본은 맨션- 5층 이상 아파트 -5층 이하를 말한다. 대개 공동 주택은 관리회사가 있으며 월세를 낸 주인은 관리회사를 지정한다.
특히 입주 전에 부동산에 집을 보고 마음에 든다고 바로 계약이 되는 것이 아니다. 입주자 심사와 주인의 허가가 되어야 입주 가능하며 보증인 제도가 있다. 일본인을 비롯한 외국인 모두 보증인을 세워야 한다. 그러므로 연대 보증인이 없이는 입주 불가능하다. 요즘은 보증 회사에 위탁한다. 개인의 신상, 직업, 자료 등의 심사로 입주 결정이 난다. 결정이 나면 레이킨, 시키긴, 부동산 수수료를 포함한 금액을 먼저 지불하여야 가능하다. 1. 礼金-레이긴은 부동산 임대인에 맡기는 임차인금액으로서 수리와 나갈 때 비용처리하는 것으로 보관용 금액으로 대개 한 달에서 석 달 분이다 이 제도는 관동에서 비롯되었다. 보증금, 건축 협력금으로도 불린다.
2. 敷金- 시키긴은 원래 킨키, 관서 지방에서 시작된 레이긴의 성격과 같으나 한 달분으로 반환이 없는 금액이다. 계약상 임무 금액으로 일본 부동산 법이다.
3. 부동산 수수료는 월세 한 달분이다.
그러므로 레이긴, 시키긴, 부동산 수수료 보통 계산하면 월세 5개월 분이 나간다. 이러한 것이 파격적으로 없다면? 요즘 신축 건물에 레이킨, 시키긴, 부동산 수수료 제로를 자주 본다. 그러면 부동산은 무엇을 먹고 살고 야반도주자는 어찌 잡는가?에 의문이 생길 것이다.
바로 관리비다. 보통 5천 엔에서 평수에 따라 수만 엔 하는 관리비가 있다. 예를 들어 관리비 5천 엔을 7천 엔 또는 만 엔을 받는다든지 부동산 회사가 관리 회사를 같이 하는 경우도 허다하다. 관리비에 위의 세 가지를 전부 포함한다. 그러므로 너무 좋아할 제도는 아니다. 조삼모사다.
주택을 임대하면 관리비는 따라간다. 그러므로 일본은 임차인이 월세와 관리비를 포함한 금액을 내야만 한다.
일본을 비롯한 외국은 전세 제도가 없다. 미국, 일본 등 외국은 금리가 거의 없다. 제로에 가깝다. 은행에 장기 저축하여도 이자가 적다.
전세란 은행 이자가 높아서 금리 이용이 가능한 제도이며 무조건 내 집을 사고자 하는 한국인의 거품 심리로 만든 제도다.
전세를 끼고 일단 집을 사고 보자는 심리와 언제나 부동산이 오른다는 희망의 가정하에 가능했다.
반대의 현상이 되어 집값이 하락되면 되돌릴 전세금 반환도 만만치 않게된다.
그러면 일본의 주택 임대 제도를 알아보자.
먼저 집을 1. 현금으로 사는 사람
2. 융자금을 어느 정도 내서 사는 사람
3. 론으로 사는 사람
일본은 일단 개인의 신용도에 따라서 금리, 기간 등이 상당히 세분되어 있다. 금리는 론으로 집을 사는 사람의 신용도에 따라. 0.3에서 2.7% 다양하다． 더욱이 확정 금리. 변동 금리 등 개인에 따라 천차만별이다. 론의 기간은 10년, 20년, 35년 대개 35년을 선호한다.
일본에서 융자로 집을 사는 사람은 어느 정도 경제력이 뒷받침되는 사람으로 은행에 따라 이자 적용률이 다르다.
외국인에게 특히 영주자에게 일본 주택법은 허용되나 론의 제도는 까다롭다. 거의 불가능하다고 보면 편하다.
외국인은 현금으로 사는 것이 가장 간단하다. 영주자 역시 직장의 신용, 저축액수로 평가한다.
그러므로 론을 허가된 사람은 직장의 직위, 신용도에 따라 다르다. 등급이 상세하다.
같은 집을 사도 론의 페센티가 다르므로 내는 비용도 다르다는 말이다. 그것은 전적으로 은행 권한이다.
선진국이란 크레디트 사회다. 은행 저축 정도, 사회적 직업, 범죄 유무, 세금 지급 능력 등이 따라 다닌다.
그러면 일본에서 1억 엔의 집을 신용 1등급인 사람이 산다면 한 달 얼마를 은행에 내야 하는가?
보통 40만 엔을 내야 한다. 그것도 은행이 신용을 오케이 하는 사람에 한해서다.
그러나 초기 집을 사는데 드는 비용만큼은 약 3백만 엔은 현금이 있어야 가능한 론 제도다.
단 일본은 융자보다는 론으로 관리하는 개인이 더 많다. 신용도에 따라 집 3채까지 허용한다.
또한 융자한 당사자가 사망하면 융자를 갚을 필요없이 법정 상속인에게 상속된다.
보통 서민용 5천만 엔 이하 주택은 한 달 15만 엔에서 20만 엔을 은행에 갚아간다. 기간은 35년간이다.
월세가 아니므로 좋다고 생각하겠지만, 등록세,취득세,재산세 최소한 현금이 2백만 엔은 있어야 한다.
일본 은행은 집에 융자, 론을 주기 위하여 세밀하게 개인을 조사한다. 먼저 세금 잘 냈는가? 회사가 든든한가?
자영업자는 계약금을 몇 % 낼수 있나 등. 더구나 범법행위 등이 걸리면 허가가 나지 않는다.
세분화된 등급은 은행끼리 공유하므로 한 은행에서 리젝트당하면 거의 같은 방식으로 불허가 난다.
자 그렇다면 한국의 전세 제도 과연 오래갈 전망일까?
여기에는 은행 이자와 맞물려서 돌아간다. 금리,이자 즉 저축한 이자가 적어지면 전세 제도는 사라진다.
그러므로 한국의 금융의 제도적 모순, 국내 경제 사정, 무조건 내 집 갖고자 하는 허상의 하모니가 만든 전세 제도다.
특히 일부 인기 학군 ,선호 지역 등에 몰려 오르기만 하는 전세가는 집 가격을 상회하면 사약이 된다.
또한 전세는 2년 후 상환받는 금액이라 손해가 아닌듯하지만, 실제 금리적용에 비추면 돈의 가치는 하락한 셈이다.
가장 위험한 것은 전세금이 집 가격을 웃돌거나 융자가 많이 잡힌 집, 가령 10억 원의 집이 7억 이상의 전세라면 이상 현상이다.
또한 전세가 집의 가격의 50% 이상하면 그 집의 가치도 없다. 집 주인이 융자가 많다면 돌려받은 안정성도 고려해야 한다.
과연 한국만 있는 전세 제도는 국가 예산처럼 많은 돈이 묶여 결국 금융위기로 갈 위험이 다분히 있다.
지금 일본에서 론 제도로 집을 마련하게 하는 것 고려할 제도다.
전세가 사라지면 월세는? 전혀 다른 경제관념으로 발전될 것이다. 쉽게 표현하여 돈이 묶일 일은 없으며 수준에 맞게 생활을 해야만 한다.
지금 중국은 이자를 많이 준다는 이유로 자국민으로부터 거두어들인 돈으로 경제 발전에 사용한다고는 한다.
하지만 그 돈의 가치가 10년 후를 생각하면 어떻게 되는가? 돈이 묶인 현상인 한국의 전세 제도와 별반 다를 바 없다.
언젠가는 위험수위를 넘으면 위기로 다가올 전망은 당연하다.
월세와 전세 목돈과 푼돈의 차이는 아니다. 이러한 전세 제도 역시 사라질 또 하나의 한국만의 제도다.
