도쿄 부동산

 

山手線内側、港区・芝に誕生。東京タワー・レインボーブリッジ、そして緑溢れる芝公園を望む。1LDKが4,200万円台～、南向き2LDKが5,100万円台～、角部屋2LDK・75m²が5,900万円台～、角部屋3LDK・82m²が7,800万円台。

 

 

위의 사진은 도쿄 타워 근처의 맨션이다.

도쿄의 부동산은  비싼 지역은 상상하기 어려울 정도로 비싸기 때문에 적절한 비교 대상으로 한국과 비교는 적합치 않다고 생각한다. 특히 맨션의 평수가 작다. 보통 20평 전후다. 물론 특정한 맨션은 크기가 크지만 그만큼 가격은 높다.

 

가장 많이 몰려 있는 가격대가  한국의 17~19평정도의 3LDK(방3,거실1,주방1)라는 크기의 맨션이 4500만엔 ~ 8500만엔 선이다. 한국돈으로 환산하면 대략  6.7억 ~ 12.7.억선이다.

 

 3.3평방미터당 3500만원~6800만원 정도로 3.3평방미터당 평균 5150만원 정도이다. 그러나 이 경우는 보통 서민의 경우므로 기준을 어디에 맞추는가에 따라서 지역과 가격이 달라질 것으로 본다. 위의 경우는 보통의 동네다.  소위 부자 동네는  위의  가격의 3배 이상된다.

 

 

서울은 1760만 원 정도 물론 도곡동의 경우 3800만원 이상이므로 특정 지역을 제외한 계산법이다. 그러니까 서울과 비교하여 도쿄는 3.3제곱미터당 약 3배 수준이다. 그리고 임대가 발달 되어 있다. 월 임대료는 대략 매매가의 0.7% 정도로 서울의 0.3%의 3.3배 수준이다. 일본의 국민소득은 한국의 1.8배 수준이다.

도쿄의 집값의 상승은 십 수년간 0%로 상승이  없는 수준이다. 집을 사는 순간 보합이나 약 내림세다. 그렇다고 치솟는 경우는 더욱 없다. 도쿄는 인기가 있는 특정 지역은 변함없이 같은 가격으로 몇십 년간 지속한다. 가령 예를 들어 히로나 롯폰기의 경우 맨션이 30년이 지나도 같은 가격을 유지한다.

 

부동산은 살 때는 세금이 거의 없다. 인지료나 등기이전비, 부동산비다. 그러나 팔때는 1년. 3년 5년으로 기준하여 39% 20% 0%가 판 가격의 이익분이다. 부동산 고정재산세 1.2% 도시계획세0.3%  부동산  효과로 계산한다. 세무서 직원이 직접 집을 방문하여 모든 것을 계산하여 산정하는 것이다.

 

집을 사는 경우 현금으로 사는 사람은 외국인이거나 대단한 갑부가 아닌 이상 전부 론이다. 직업에 따라 론의 비율이 다르므로 0.7%에서 2.5%다.

일본은 맨션보다는 단독을 선호하는 경향이 많다. 관리비나 주차비의 걱정을 없애는 단독의 집값을 산정하기란 상당히 어렵다. 먼저 어떤 지역인가. 다음으로, 역에서 얼마나 가까운가. 평수는 얼마인가 등등이다. 내장이나 구조는 비슷하므로 그리 문제가 없다. 특히 집을 팔 때는 땅값으로 계산하기 때문이다.

 

혹 한국과 비교하여 싸다거나 같은 가격이라고 생각하는 사람들이 있는데 그러한 집들은 엄청 낡았거나 역에서 아주 먼 교통 불편 지역에 있는 집들이 태반이다.

 

결국 도쿄의 부동산은 서울과 비교하면 당연히 비싼 것은 물론이거니와  가격의 비교가 서울의 경우 어느 아파트하면 가격이 나와 있다. 그러나 도쿄의 경우 아주 비싼 맨션을 제외하곤 전부 주인 마음대로다. 주택이 주로  많은  도쿄의 지리적인 특성과 같은 지역이라도 주차장이 없는 집, 년 수에 따라 다르다는 것이다.  그러므로 눈으로 확인하고 계산하기 전에는 부동산에 대한 섣부른 판단은 금물이다. 팜플렛이나 광고가 아닌 발로 뛰고 확인하는 것이 제일 바람직한 부동산 선택 방법이다. 가격은 땅 값으로 산정한다.

 

도쿄는 서울보다 특정한 지역 선호가 뚜렸하다. 그러므로 서울의 강북처럼 비선호 지역은 여전히 가격이 낮고 낙후된 지역도 있다. 결론적으로 부동산 가격은 지역과 교통 편리, 선호하는 동네, 평수에 따라 상당한 가격 가감이 있다는 것이다.

 

 

특히 부동산으로 재미를 본 한국의 80년대처럼 일본도  버블의 80년대가  있었다. 하지만 실수요자를 원칙으로 부동산이 움직인다. 때로 은행이 론으로 집을 두 채 정도는 허락하지만 결국 빚으로 산 집들에 대한 공포는 여전하다. 월세 하락이나 임대가 원활하지 않는 경우 골머리를 앓을 수 있다는 것이다.

 

재개발이 어려운  도쿄는 자동차가 다닐 수 없을 정도로  좁은 골목길까지 있는데다 목조 아파트에 비좁은 원룸들이 즐비하다. 부동산에 대한 견해는 서울시가  정확하고 계산법이  확실하다. 가격 동결이라도 서울의 경우  이해가 쉽지만 도쿄의 집 값은 주관적이며 편파적이며 개인적이다.  가격 설정도 불확실하다. 기준은  땅 값만 있을뿐 그 가격도 천차만별이다.

 

일본 부동산, 일본 정치는 한국과 다르므로 비교의 대상이 아니다. 부동산 가격도 다르고 일본인이 생각하는 정치, 경제 이론도 다르므로 아예 다른 나라의 부동산이라 생각하면 이해가 빠를 것이다.