일본에서 집 사려면.

 免震-일본은 최근 멘신이라 하여 건축공법을 지진에 대비하여 짓는 집이 많다.

 진도 8에도 무너지지 않는 공법인데 철근을 땅에 박는다.-도쿄는 현재  진도 6에 대비한 법령이다.

 그 철근 둘레에 집으로 지으므로 실제 집은 움직이지 않고 철근이 움직이는 대단한 공법이다.

 그러므로 건축비가 상당히 비싸므로 감안하고 사야 한다.

 일본 도쿄는 23구를 제외한 실제 도쿄도라고 지명하는 다른 도시들은 무늬만 도쿄다.

 예를 들어 미타카, 기치조우지, 후주, 다마, 조후  도쿄도 무슨 시는 사실 도쿄도에 속하는 다른 도시다.

 도쿄 역시  서울의 강남, 강북처럼 엄격하게 선호, 비선호지역이 있고 땅값도 최고 10배 이상 차이가 난다.  

 토지 10평 기준으로 100만 엔에서 4천만 엔까지 차이가 나므로 집값에 대한 것은 건물이 아니고선 제로다.

 이집은 진도 8의 멘신 공법으로 지은 집으로 15평 토지에 2층 집이다.

 신주쿠 역에서 5분 거리,실제 5천 내지 6천만 엔의 집이지만 내진 설계로 7천 9백만 엔한다.

 3LDK 이 집이 롯폰기나 아자부주반, 요요기, 다이칸야마, 진구마에 등 선호지역이라면  가격이 껑충 뛴다.

 아무리 잘 만든 내장이라도 해도 땅 값에 비교되지 않는다는 말이다.

 

 내부는 늘 같다. 바스룸, 화장실 2개 분류.

 

화장실 분류가 필수

 

 아주 비싸다는 생각이 안 드는 보통의 내장

 

 방은 남향을 선호

 

2층에서 화장실

 일본 집은 아주 춥다.

 

그러므로 바닥에 열처리를 한다.

안전을 위하여 멘신을 하여야 하는가도 일본인의 숙제다.

일본  건물은 무조건 5층 이상이면 멘신 설계가 기본이며 허가가 나오지 않는다.

그러나 단독은 선택 사양이다. 진도 6까지인 공법이 이제 8이다.

 

1.일본에서 집을 사려면 외국인도 가능한 것은 오로지 현금이다.

단 외국인은 주민등록이나 외국인 등록증, 전화 번호가 있어야 은행 개설이 된다.

2. 론은 개인에 따라 조건이 다르다.

3. 경매다. 역시 현금으로 사는 것이나 다를바 없다.

 

론이란 은행에서 돈을 빌리는 것으로 일본에서는 크레디트이며 개인의 신용도를 세밀하게 구분한다.

가장 신용 있는 사람 순으로 공무원, 대기업 샐러리맨 10년 이상 근무자,  교수,의사, 변호사 등 전문직이다.

이들에게는 신용등급 1등급 분류, 론을 빌리는 이자가 가장 저렴하게 가능하다.

밑으로 내려갈수록 이자는 높고 론으로 대출을 해 주지 않는다.

특히 외국인 영주자는 야반도주 하는 일이 다반사므로 은행잔액, 부동산 명의 없으면 거의 불가능하다.

또한 계약금이라고 하여 사는 집의 20% 내지 30% 계약금을 내야 가능한 사람도 있다.

신용도 높은 사람은 론으로 3채까지 가능하며 신용 없는 사람은 한 채도 불가능하다.

일본은 세무, 부동산, 경찰 보고서가 같이 따라 다니므로 단순한 신용이 아니라는 말이다.

실제 부동산 업자도 개인의 신용도를 알 수 없는 이유가 조사가 불가능하기 때문이다.

하지만 은행 한 곳에서 리젝트면 역시 다른 곳도 리젝트 당한다. 이유는 신용도다.

 

중국, 한국처럼  은행이 이자놀이를 하면서 전세 제도 같은 불합리한 제도가 있으면 위험하다.

일본, 미국 등 선진국은 은행이자 제로다. 제로이기 때문에 은행이 도산하는 일은 없다.

그렇다면 일본에서  경매가 되는 물건에 대하여 알아보자.

경매란 법원에서 나온 물건인데 쉽게 말해서 은행에 빌린 돈을 3개월 이상 체납하면 강제 경매된다.

은행이 법원에 경매 신청을 하는 것이다. 물론 다른  1순위자가 채권신청 가능하다.

경매는 일반 매매와 같이 나오므로 사실 예리한 부동산 전문가가 아니면 실수하기도 한다.

먼저 경매가 나오면 경매가 20%를 해당 은행에 입금하고 경매된 지역의 법원에 신청서를 쓴다.

경매가 이상, 이하는 마지막 입찰한 날  알 수가 있다.

다만 경매 낙찰은 한 달 이전에 낙찰가 전액 현금 지급해야 하므로 현금 융통이 안 되면 불가능한 제도다.

경매에 응하여도 일반 매매가 성사된 것은 마감일에 가야만 안다.

그러므로 무조건 계악금이 2주간 묶인다. 거기에 수수료가 포함된다.

경매에 낙찰되면 경매지 사는 사람이 나가지 않는 경우 법원 집달이를 신청하면 나가는 절차는 쉽다.

 

 사진의 집은 100평의 두 채 약 200평 150년 된 기모노 상점이다.

 도로변 상업지에 개보수하면 고옥으로 좋은 시세, 월세가 가능하다.

 경매와 일반 매매 동시에 나왔는데 시세보다 절반 이하의 경매 가격이었다.

 그러나 실제 계약금 입금하고 나니 일반 매매가 성사되었다.

 일반 매매는 메리트 없다.

 이러한 고옥은 잘 가꾸면 명물이 된다.

 내부는 아주 튼튼한 에도의 집이었다.

 뒤채는 살림집이었다.

 자동차 기름값, 고속도로 통행료, 계약금 20%, 수수료 2주간 묶인 사례다.

 법원은 어디서 돈을 빌렸는가? 를 알 수 있다.

 대개 도쿄의 은행이 불가능하므로 지방에서 빌리는 사람도 있다.

 지역과 관계 없이 빌린 은행의 그 지역 법원이 경매를 한다.

 

 서류 다 작성하고 입금했더니 일반 매매자가 매입하여  종료된 케이스다.

 그러나 반드시 시세보다 저렴한 물건이 나오리라 본다.

 단 경매는 전문가가 아니면 덤비지 않는 편이 낫다.

 일본 경매는 한국과 달리 시세 차액이 크지 않거나 시세보다 비싼 것도 많으므로 사전 조사해야 한다.